00:00:00: Viele angehende Investoren denken, sie machen mit einer günstigeren Bestandsimmobilie einen guten Deal und besonders dann wenn Sie Bestandsimobilien mit Denkmal-Immobilieninvestitionen vergleichen.

00:00:15: Und Sie sehen dann zum Beispiel dreitausend Euro pro Quadratmeter bei Bestand versus sechstausend fünfhundert Quadratmetern bei Denk mal und denken sich Puh!

00:00:26: Das ist ja doppelt so teuer.

00:00:28: das lohnt sich gar nicht.

00:00:29: Und auf den ersten Blick mag das stimmen.

00:00:32: Wenn man nur den Preis betrachtet, also den Preis isoliert aber wenn du das Investment ich sage jetzt bewusst ganzheitlich betrachtest dann siehst du letztendlich recht schnell Bestand ist nicht günstiger sondern am Ende möglicherweise sogar deutlich teurer.

00:00:50: Lass uns das ganze mal kurz durchrechnen.

00:00:54: mit einer Ich sag mal mit einer professionell sanierten Denkmalimmobilie aus jetzt, aus zwanzig, sechsundzwanzig für Roundabout sechsehundertfünfzigtausend Euro und im Gegenzug zum Vergleich einer Bestandsimmobilien aus zwei Tausendzehn führt z.B.

00:01:12: dran eine tausend euro.

00:01:13: beide haben jeweils ne Größe von sagen wir mal hundert Quadratmeter.

00:01:17: die Denk Mal Immobilie hat sechshundert fünfzigtaussend Euro gekostet.

00:01:22: Zirka siebzig Prozent davon sind Sanierungskosten, also vierhundert fünfundfünfzigtausend Euro.

00:01:28: Wisst ihr jetzt?

00:01:29: Diese Vierhundert Fünfundfünfzichttausende Euro darfst du über zwölf kurze Jahre zu hundert Prozent in der Steuer abschreiben und zwar... In den ersten acht Jahren sind das jährlich neun Prozent auf die Sanierungkosten, vierzig tausend neunhundert fünftig Euro.

00:01:47: In den letzten vier Jahren jährliche dann sieben Prozent sprich Einen dreißigtausend achthundertfünfzig Euro.

00:01:54: Zusätzlich hast du die lineare AFA auf den Altbauanteil, der ca.

00:01:59: zwanzig Prozent vom Kaufpreis ausmacht also hundertdreißig tausend Euro.

00:02:04: Macht also bei zwei Komma fünf Prozent AFA nochmal drei Tausend zweihundfünftig Euro pro Jahr on Top und so kannst Du in Jahr eins bis Jahr acht jährlich rund und gar in den nächsten neun bis zwölf Jahren kannst du jährlich rund Euro hast.

00:02:51: Damit ergibt sich ein effektiver Kaufpreis von sixhundertfünfzigtausend Euro.

00:02:58: Investment, zweihundert sieben tausend euro Steuerersparnis sind unterm Strich Investment nach Steuern vierhundertdreiundvierzigtausende und das entspricht dadurch, ich sage mal real, viertausand vierhundred dreißig Euro pro Quadratmeter.

00:03:14: Beim Bestand hast du nur die lineare Arfa von zwei Prozent auf den Gebäudeanteil, der ungefähr zweihunderttausend Euro im Bestandsimmobilienfall ausmacht.

00:03:26: Das macht viertausende Euro pro Jahr an Abschreibung und jetzt wieder bei einem Steuersatz von zweiundvierzig Prozent also Spitzensteuer ergibt das rund tausend sechshundertachzig Euro Steuerersparnis pro Jahr.

00:03:44: Und im Vergleich zur Denkmalimmobilie über zwölf Jahre macht das nur... ...zwanzigtausend einhundertsechzig Euro aus, ist also gefühlt monetär.

00:03:53: Das ist kaum der Rede wert!

00:03:55: Und schauen wir uns als nächstes Mal die Mietrendite an weil viele suchen Dach nach dem perfekten Deal mit mindestens vier Prozent, fünf Prozent, sechs Prozent Miet rendite, weil ich sage mal ihre welche Gurus und Experten Es genau so predigen.

00:04:14: In unserem Beispiel sind, wie bereits gesagt die beiden Immobilien Denkmalimmobilie als auch Bestandsimmobilier rund hundert Quadratmeter groß.

00:04:24: Die Denk mal Immobilie wird für tausend vierhundert Euro kalt im Monat vermietet.

00:04:29: Das sind dann in Summe über einem Jahr Mieteinnahmen in Höhe von sechzehntausend achthundert Euron macht über zwölf Monate, dann letztendlich zwölftausend Euro pro Jahr.

00:04:46: Auf den ersten Blick gewinnt natürlich der Bestand mit der Brutomitrendite von vier Prozent im Vergleich zur Denkmalimmobilie mit zwei Komma.

00:04:57: fünf acht Prozent gewinnte natürlich der bestand.

00:05:00: aber du musst natürlich auch die Steuer betrachten Die Nachsteuer Betrachtung.

00:05:06: beim Denk mal werden die Abschreibungen und die Mieteinnahmen mit deinem zuversteuerenden Einkommen verrechnet.

00:05:15: Und selbst inklusive Mieteinahmen ist dein Verlust auf dem Papier so hoch, dass dadurch dein zuversteinendes Einkommen definitiv stark reduziert wird, sodass du gleichzeitig einen sehr hohen Steuervorteil erzielt.

00:05:37: Beim Denkmal kaufst Du Ich sag mal natürlich nicht nur die anfängliche Brutomietrendite, sondern den Steuervorteil.

00:05:46: So dass Mieter plus Finanzamt für dich Zins und Tilgung bezahlen.

00:05:53: Und wer jetzt letztendlich argumentiert, dass sich das Investment auch ohne Steuerverteile rechnen muss?

00:06:01: Der hat ja definitiv eins Nicht verstanden!

00:06:05: Du arbeitest doch sowieso noch... Ich sag mal die nächsten Jahrzehnte und zahlst Steuern.

00:06:11: Wenn du deine Steuer nicht optimierst, dann verlierst du doch mehrere hunderttausend Euro ins Finanzamt!

00:06:21: Und besonders als Spitzenverdiener kannst du deine hohe Steuerlast, die kannst du als Hebel zum Vermögensaufbau nutzen denn Zahlen musst du doch sowieso... ...und deine Steuereuros können entweder weiterhin wie die letzten Jahre eins zu eins ans Finanzamt gehen oder wir lassen jetzt endlich mal deine Euros in deine eigene Tasche fließen.

00:06:48: Aber das war es, ich sage mal noch nicht weil wir müssen ja auch die schnellstens bewusst versteckten Kosten einer vermeintlich günstigen Bestandsimmobilie mal durchleuchten und auch Beachtenden.

00:07:02: viele ignorieren komplett das ein vermiedeter Bestand nur deswegen so günstig ist, weil es zukünftige Sanierungen und Modernisierungskosten geben wird.

00:07:12: Und diese definitiv dann den Kaufpreis erhöhen.

00:07:16: Nehmen wir mal folgende Positionen die auf jeden Fall früher oder später beim Bestand fällig werden.

00:07:21: Fangen wir einmal oben an Dachsanierung selbst bei einem kleinen Mehrfamilienhaus.

00:07:26: Rückzug, Fünfzehn, Dreißig, Vierzigtausend Euro.

00:07:30: Heizung, Fünfzehntausend bis Fünfundzwanzigtausende Euro.

00:07:33: Fenster-Austausch, Doppelverglasung, Dreifachverglaserung, Achttausenden bis Fünfzentausend Euro.

00:07:39: Leidungserneuerungen locker zehn bis zwanzig tausend euro.

00:07:44: Das macht dann Easygoing.

00:07:46: Achtundvierzig bis Neunzigtaussend Euro zusätzliche Kosten und möglicherweise wird das ganze Jahr sogar nochmals teurer, wenn die Preise für Handwerker und auch für das ganze Baumaterial weiter steigen werden.

00:08:03: Und dann musst du erst noch wirklich gute Handwerke finden, die auch alles mindestens vernünftig machen.

00:08:12: Beim Denkmal!

00:08:13: Beim Denkmal musst du dich in den nächsten Jahren um gar nichts kümmern.

00:08:17: Es ist alles nachher zu auf Neubau-Niveau so dass du mittlerweile durch dieses Denkmal Immobilien-Investment komplett eine Ruhe hast.

00:08:27: Und wenn du die zukünftigen Sanierungskosten einrechnest, dann ist ja definitiv klar, schmilzt der Preisvorteil vom Bestand zum.

00:08:37: Denk mal deutlich.

00:08:39: in unserem Beispiel Bestand vs.

00:08:42: Denk Mal liegt der reale Preisunterschied da nicht mehr bei sixhundertfünfzigtausend versus dreihundertausend sondern nur noch bei vierhundertdreieunvierzichttausend, denk mal, versus und jetzt kommt es drei achtenvierzig bis gar dreinundneunzig tausend Euro Bestand.

00:09:01: Was übrigens auch viele übersehen wenn sie einfach nur den Kaufpreis vergleichen wie ich oben sagte den Kauf preis einfach mal isolieren.

00:09:09: günstige kfw gerade die der Tilgungszuschüsse ja ist möglich aber nur dann wenn du clever wirklich Vermögen aufbauen willst.

00:09:21: Dann finanzierst du zusätzlich die Denkmalimmobilie zu hundert Prozent.

00:09:25: Und ich sag mal, die Kombination aus Denk Mal Immobilien plus zinsgünstige KfW-Kredite, plus Tilgungszuschüsse – das ist beweisbar ein richtig mega geiler Rendite Booster!

00:09:40: Das wirst Du sehen in einer Musterkalkulation.

00:09:43: Wenn eine Denk-Malimmobilier darüber hinaus noch ein Worst Performing-Bilding ist... Dann bekommst du ein Förderdarlehen von der KfW Bank.

00:09:53: Und jetzt wird es interessant, von bis zu Hundertfünfzigtausend Euro und auf dieses Fördergarlehen einen Tilgungszuschuss von bis zur siebenunddreißigtausen Fünfundhundert Euro geschenkt!

00:10:05: Das heißt... Du nimmst nochmal diese Hundert-Fünfzig-Tausend Euro auf und musst nur hundertzwölftausendfünfhundert euro zurückzahlen.

00:10:15: Um solche Förderungen und Zuschüsse zu erhalten muss die Denkmalimmobilie genau so saniert werden, dass diese beispielsweise wieder ESG-konform dann ist.

00:10:29: Das bedeutet in der Livepraxis Wärmepumpe, Solarpanelaufstach, Innendämmung, Außendämmungen – kurz um!

00:10:38: Wir werden dadurch eine Top-Energieeffizienz erreichen.

00:10:43: Standard heute, im Jahr für den Futurinvestment mit Standard A. Das führt dann zu niedrigen Mitnebenkosten und so wiederum zu höheren Nettokaltmieten, die dann in deinem eigenen Geldbeutel landen.

00:10:58: Eine Bestandsimmobilie hat dagegen oft nur Energieklasse – ich sag mal C bis E einen hohen Sanierungsdruck!

00:11:07: Und das siehst du eben nicht einmal nur an diesem isolierten Kaufpreis an der Kaufpreisbetrachtung und am Kaufpreisvergleich, das siehst du nicht.

00:11:17: Wenn Du aufhörst einfach nur den Kaufpreiss von Denkmal- und Bestand zu vergleichen und mal wirklich in die Tiefe gehst dann stellst Du recht schnell fest dass gerade als Spitzenverdiener mit wenig Zeit und genau dieser hohen Steuerbelastung das eine Denk Mal Immobilie in einer Toplage definitiv der deutlich bessere Deal für dich ist.

00:11:45: Und das ist der Grund, warum ich als Spitzenverdiener ausschließlich in Denkmal Immobilien investiere und definitiv die Finger von vermeintlich günstigen Bestandsimmobilien lasse.

00:12:00: Wenn du sowieso die nächsten Jahre noch mal richtig Gas geben und weiter Karriere machen wirst dann musst du Deine Steuerlast, und jetzt kommt es wieder.

00:12:12: Deine Steuerlast in eigenes Vermögen umwandeln.

00:12:15: Alles andere ist wirklich verschenktes Potenzial für dich Und das geht halt eben mal nur mit vermiedeten Denkmalimmobilien.

00:12:25: Wenn du jetzt wissen willst wie du als Spitzenverdiener Mit einer Denk Mal Immobilie steuern sparen und gleichzeitig Vermöger aufbauen willst dann gehe ich jetzt www.marcelkeller.com und trage dich für ein kostenfreies Erstgespräch ein!

00:12:46: Ich freue mich auf unser Kennenlernen und sage Auf bald!